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“双轮驱动”跨入2000亿阵营 解码新城控股“成长基因”

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点击统计:116  发布时间:2019-03-15 00:41:10

张飞白

前瞻性战略加上高效的执行,新城控股集团股份有限公司(601155.SH,以下简称“新城控股”)天然具备了稳步前行的“骆驼”属性。

日前,新城控股发布2018年度业绩报告。年报显示,2018年,新城控股整体业绩稳健增长,全年合同销售金额达2210.98亿元,同比增长74.82%;销售面积达1812.06万平方米,同比增长95.21%。同时,全年19座吾悦广场满铺开业。

报告显示,2018年新城控股实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;归属于上市公司股东净利润104.91亿元,同比增长74.02%。公司拟向全体股东每10股派发现金红利15元(含税),预计派发的现金红利共计33.68亿元。

根据年报披露,新城控股2019年销售目标为2700亿元,牢固站定行业前十位置;计划新开业吾悦广场22座,到2019年底开业总数达到64座,全年租金及管理费收入目标为40亿元。

中国银河证券研究院相关研究报告指出,公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,力求业务推陈出新,商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红,行业地位不断提升,现已跃居业内TOP10,有望冲刺一线龙头阵营。

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销售额突破2000亿

2018年,新城控股跨越“两千亿门槛”,全年销售金额稳健增长至2210.98亿元,完成年初1800亿销售目标的122.83%。根据克尔瑞、中指院、亿翰等第三方机构测算,行业排名由第13名跃升至第8名。

对于业绩高速增长的原因,兴业证券发布相关研究报告并指出,过往公司销售高增速带来结算规模的增加;公司在上轮周期中,凭借优异的拿地策略,实现了销售规模的快速增长,行业地位大幅提升,为公司的业绩奠定了坚实的基础。

数据显示,2018年新城控股结算面积574.59万平方米,同比增长13.2%;结算金额700.79亿元,同比增长30.4%。

此外,毛利率的提升也使得新城控股盈利能力维持在较高水平。据悉,2018年公司毛利率为36.69%,相较2017年末提升了1.84个百分点;实现净利率为22.6%,相较2017年末提升了7.11个百分点。

新城控股相关负责人表示,业绩增长依托于公司“住宅+商业”的双轮动力战略,2018年新城控股更加稳健前行。

住宅地产被定义为新城控股区域深耕、提高规模的“压舱石”。根据CRIC数据,公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位,较2017年度上升4位和5位。公司坚持贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针,苏州区域销售突破200亿,苏南(常州、无锡)、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售额。公司在江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南6大省份市场占有率位列前十。

商业地产则是新城开疆扩土、创新发展的“急先锋”。数据显示,2018年,伴随19座吾悦广场的全新开业,新城控股累计开业42家吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比增长72.25%;全年实现租金及管理费收入21.16亿元,超额完成年初设定的20亿元收入目标,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。

截至目前,新城控股在建及开业的吾悦广场超过100个。业内人士预测,高毛利将带动商管业务成为业绩及利润增长的新驱动力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似业绩增长的态势,体现了新城控股相对好的发展优势,实际上也体现了一点,即新城控股这两年的战略和策略都基本是到位的。目前此类同比增长势头,也利好其市场占有率的提升。对于此类企业来说,后续依然会强化区域市场的投资,尤其是类似商业地产项目依然有较好的竞争力。

多途径拓展融资渠道

作为资金密集型行业,充足的资金是房企业务增长的有效保障,事实上,“确保公司现金流合理充裕,有效控制净负债率”也一直作为新城控股稳重求进的公司战略被贯彻实施。

截至2018年底,新城控股总资产规模3303.18亿元。公司尚未使用授信额度为836.17亿元,在手现金余额454.09亿元,短期债务201亿元,现金短债比2.26倍,流动性充裕,偿债能力良好。

2018年,公司经营性现金流净额38.17亿元,资产负债率84.57%,较去年同期下降1.48个百分点;净资产负债率49%,较前一年下降18个百分点,企业在扩大规模的同时,保持了财务的安全稳健。

2018年,中诚信国际、中诚信证评、联合信用均给予公司主体及债项AAA评级。

易居企业集团CEO丁祖昱撰文指出:良好的财务指标实际上是新城控股综合素质的体现,这和新城控股投资的区域分布也有比较大的关联,“过去几年,新城控股投资了很多三四线,甚至是四五线的城市,这些项目前期投资的资金压力不是特别大,再加上过去几年三四五六线城市市场表现较为突出,项目周期相对较短,资金回笼较快”。

从近几年新城控股存货周转率来看,在2017年销售前20名的房企中位居前列,基本均处于0.5以上,仅有2017年略有下滑至0.45。

在保持原有融资模式的基础上,新城控股也在积极拓宽融资渠道。

在2018年资金整体偏紧环境下,公司先后发行中票、定向债券融资工具、超短融等合计79亿元;在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行,募集资金55.53亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金13亿美元。

公司整体平均融资成本6.47%,处于行业较低水平。

另据最新消息,近日,公司面向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券,也已获得中国证监会批复。

均衡全国化布局

除了优化财务结构,据了解,2018年,新城控股采取稳健的土地获取策略,以相对较低的成本拓展全国化布局,尤其是去年下半年以来抓住市场窗口期,重点发力一二线重要城市土地拓展,进一步夯实企业在土地储备方面的战略优势。

据悉,公司全年共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.24万平方米,其中商业综合体年内新增33个项目、建筑面积1940.46万平方米。2018年,新城控股新获土地平均楼面地价为2330元/平米,仅占同期销售均价的约19.1%。

截至目前,新城控股土地储备结构中一二线城市占比40%,长三角强三四线城市占比38%,环渤海、珠三角和中西部都市圈内三四线城市占比22%。

另据新城控股官网,截止2018年底,新城控股集团已进入中国90余座大中城市,包括上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、西安、成都、宁波、长春、常州等,开发中或及完成项目达400余个。在业内人士看来,全面、均衡的全国化布局在分散市场风险之余,也为企业带来更为稳健的规模扩张。

2019年,新城控股提出全新的十六字战略方针:“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能”——坚持稳中求进的总基调,实现规模化下的高质量发展;坚持地域深耕的总策略,围绕现有布局做大做强做深,不断提高市场占有率和产品品质;坚持运营优先的总抓手,以项目经营目标为核心,最大化挖掘各专业大运营协同效力,促进生态圈整体协调;坚持科技赋能的总保障,打造面向未来的“芯智造”住宅体系和线上线下融合的幸福商业,藉此持续实现高质量发展。


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